房地产评估行业存在的问题及对策研究--评估专家

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房地产评估行业存在的问题及对策研究

点击：来源：　更新：2007-12-27 14:08:27

        房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的历史，真正发展比较快的时期也只是1992年党的“十四”大以来的五年多时间。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产平估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，因此还存在一些问题和不足，需要我们认真地研究和解决。

        一、目前存在的问题

        1、管理不善
　　（1）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀”，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上
物价管理部门。依笔者所见，由于金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产评估市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从。

　　（2）政企不分。以上各部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理，一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。有的甚至“戴上有色眼镜”看待其它评估所的评估报告，或宣布其评估报告有问题（实际是暗示无效），或强调须经本部门（包括金融单位）“确认”。如一宗房地产转让或抵押，上述有关部门或所属评估所都可以从管理的角度说明其中的评估非我莫属，搞“指定评估”，否则要么对其他评估所的评估报告“鸡蛋里面挑骨头”不予承认，要么在管理上不予通过或“确认”，委托单位只好忍气吞声，搞“曲线救国”，往往重复委托评估，其评估的结果悬殊。更有甚者，建设部《城市房地产抵押管理办法》已明确规定房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。作为抵押人为减少抵押费用，往往不愿意通过评估所评估，但是有关部门却硬性规定非经评估不得办理抵押贷款手续。上述行为扭曲了评估市场，导致有行政职能的评估机构业务“吃不了”，而多数经营型的评估机构又“吃不饱”，评估行业难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。

        2、素质不高
　　（1）估价师“少而不精”。到目前为止，全国共有房地产估价师7200名，远远跟不上评估业务发展的需求。以南京为例1996年只有39名估价师（其中注册24名），而评估所却有37家，平均每个所只有0.65名注册估价师（如加上最近公布的名额也不到2名），于是大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师队伍也有缺陷：一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门不久从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能“纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够被卡在门外（其实其他职称评定对学历要求都是先宽后严）。其结果是有估价师的资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员也会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员”，这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。三是注册估价师的地位得不到确认。按有关规定注册估价师可以在评估报告上签字，但没有赋予注册估价师签字生效权，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，同时也降低了注册估价师的业务责任感。四是估价师注册条件过宽，对有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，而在欧美、港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的。有关部门可能把这一职业看作是解决就业的一个途径，作这样的规定有似于让“小偷”当“警察”，有损估价师队伍的纯洁性，尤其对职业道德建设有害无益。

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